Restreindre l’accès au marché immobilier résidentiel canadien pour les non-résidents dès 2023

Rédigé par Michel Kong

Nouvelles mesures fiscales

Malgré le ralentissement marqué du marché immobilier résidentiel canadien ces derniers mois, certaines mesures prises alors que ce marché était en ébullition et, selon une perception parfois mal fondée, menacé par les acheteurs non-résidents, entreront en vigueur dès le 1er janvier 2023. D’autres, moins connues, mais tout aussi importantes, sont récemment entrées en vigueur et s’appliquent pour toute l’année 2022. Dans le cas de l’interdiction d’acheter des immeubles résidentiels pour des non-Canadiens, il pourrait être très important de déterminer si certaines décisions doivent être prises avant la fin de l’année afin de protéger vos droits ou ceux de vos clients, que ceux-ci soient des acheteurs potentiels ou des développeurs immobiliers.

L’interdiction d’acheter des immeubles résidentiels par des non-Canadiens

Pour une période de deux ans débutant le 1er janvier 2023, il sera interdit aux non-Canadiens d’acheter directement ou indirectement un immeuble résidentiel au Canada. L’interdiction vise autant les personnes physiques que les personnes morales.

Un non-Canadien qui achète un immeuble situé au Canada, ainsi que toute personne l’ayant conseillé, incité, aidé ou encouragé pourront être tenues de payer une amende pouvant aller jusqu’à 10 000 $. Il est à noter que les dirigeants, administrateurs, cadres ou mandataires qui ont ordonné ou autorisé la société à acheter un immeuble résidentiel Canadien sont réputés être des coauteurs de l’infraction.

Même si la contravention à la Loi n’entraîne pas la nullité de l’acte de vente, il est prévu qu’en cas de condamnation, la juridiction supérieure de la province où se situe l’immeuble peut exiger que, sur demande du ministre, le propriétaire condamné vende celle-ci aux conditions prévues par règlement. Le non-Canadien ne pourra en aucun cas recevoir une somme plus élevée que le prix d’achat qu’il a payé pour cet immeuble.

Cette mesure ne visera toutefois pas les acheteurs qui sont des citoyens canadiens, des résidents permanents du Canada ou des personnes inscrites à titre d’Indien au sens de la Loi sur les Indiens. Elle ne s’appliquera également pas aux résidents temporaires au sens de la Loi sur l’immigration et la protection des réfugiés sous réserve des conditions prévues par un futur règlement. Les personnes à qui l’asile est conféré seront également exemptées. La mesure ne visera pas les immeubles qui possèdent plus de trois logements.

Les taxes sur les logements sous-utilisés (« TLSU »)

Le gouvernement fédéral a instauré une taxe nationale similaire visant les immeubles résidentiels vacants ou sous-utilisés situés au Canada appartenant à des non-Canadiens. Cette nouvelle règle est appliquée de manière rétroactive au 1er janvier 2022.

À moins d’en être exempté, le propriétaire devra payer la TLSU équivalente à la valeur déterminée de l’immeuble résidentiel multiplié par 1 %. De plus, ces propriétaires devront produire une déclaration annuelle auprès de l’ARC pour chaque immeuble auquel ils détiennent. Pour l’année civile 2022, la production devra être faite au plus tard le 30 avril 2023.

Plusieurs exemptions sont prévues par la mesure telles que les propriétaires exclus, c’est-à-dire les propriétaires qui ont la citoyenneté canadienne ou la résidence permanente au Canada. Sont également des propriétaires exclus les sociétés publiques constituées au Canada, les organismes de bienfaisance, les coopératives d’habitation, les corps dirigeants autochtones, les municipalités, le gouvernement du Canada et des provinces ainsi que leurs mandataires. Plusieurs autres exceptions seront prévues par un futur règlement.

Parmi d’autres exceptions, la TLSU ne s’appliquera pas aux sociétés canadiennes déterminées, les sociétés de personnes canadiennes déterminées et les fiduciaires d’une fiducie canadienne déterminée.

Bien entendu, les immeubles qui sont biens occupés, c’est-à-dire qui satisfont au critère d’« occupation admissible » seront exemptés de payer la taxe sur l’immeuble résidentiel pour l’année. Essentiellement, il faut que l’immeuble soit occupé par une personne admissible pour une période de 6 mois par année civile. Si l’immeuble est inhabitable, subi des rénovations majeures ou que le propriétaire de celui-ci décède, la TLSU sera exemptée.

Les taxes sur les logements vacants

Plusieurs régions du Canada ont commencé à imposer la taxe sur les logements vacants. Parmi celles-ci, nous retrouvons plusieurs régions de la Colombie-Britannique et de l’Ontario.

Les propriétaires de logements résidentiels vacants depuis plus de 184 jours devront payer une taxe équivalente à 1 % de la valeur de la propriété. La déclaration et le paiement devront être faits selon les modalités prescrites de chaque ville et province.

Quelques exceptions générales sont prévues telles que le décès du propriétaire, l’hospitalisation du propriétaire, la vente du logement, une interdiction d’occupation par une ordonnance judiciaire et l’exécution des travaux de rénovation ou de construction importants.

En plus des mesures énoncées ci-dessus, voici quelques autres mesures fiscales annoncées cette année et qui auront un impact sur l’accès au marché immobilier résidentiel.

La taxe « anti-flip immobilier »

À partir du 1er janvier 2023, toute personne qui vend un bien immobilier détenu pendant moins de 12 mois devra s’imposer à 100 % sur du revenu d’entreprise et non à 50 % sur du gain en capital. L’exemption pour résidence principale deviendra donc indisponible lors d’une revente précipitée.

Toutefois, cette nouvelle règle ne s’appliquera pas aux vendeurs qui vivent une situation particulière notamment lorsque la vente est due à un décès, à une séparation, à une grossesse, à un changement d’emploi, à une insolvabilité ou à une disposition involontaire telle qu’une expropriation.

Après la période de 12 mois, le traitement fiscal des gains de la vente d’un bien immeuble demeurera une question de fait qui devra être analysé au cas par cas.

Crédit d’impôt pour l’achat d’une première habitation (CIAPH)

Le budget fédéral 2022 a annoncé une bonification du CIAPH. Une personne qui devient propriétaire d’une première habitation en 2022 et des années subséquentes pourra bénéficier d’un CIAPH pouvant aller jusqu’à 1 500 $.

Le gouvernement du Québec a annoncé son intention de s’harmoniser avec le changement fédéral. Par conséquent, un acheteur d’une première habitation pourra bénéficier jusqu’à 3 000 $ en crédits d’impôt.

Compte d’épargne libre impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP)

Annoncé lors du budget fédéral 2022, le régime du CELIAPP est prévu d’entrer en vigueur le 1er avril 2023. Ce nouveau régime a pour but d’aider les premiers acheteurs d’une propriété en les permettant d’épargner jusqu’à 40 000 $ à l’abri de l’impôt.

Similairement au régime enregistré d’épargne-retraite (REER), les cotisations au CELIAPP seront déductibles. Puis, comme un compte d’épargne libre d’impôt (CELI), les retraits ne seront pas imposés si ceux-ci sont effectués pour l’achat d’une première propriété admissible. À la suite du retrait, aucun remboursement ne sera requis.

Un particulier pourra cotiser jusqu’à 8 000 $ annuellement. Ces droits de cotisation ne pourront pas être reportés, c’est-à-dire qu’un particulier qui cotise moins que 8 000 $ une année ne pourra pas cotiser au-delà de ce plafond les années subséquentes.

Dans la situation où le contribuable n’aurait pas utilisé les fonds de son CELIAPP dans les 15 ans suivant l’ouverture du compte, il pourra transférer cette somme à son REER libre d’impôt.

Il est à noter qu’un contribuable devra choisir entre utiliser les fonds du Régime d’accession à la propriété (RAP) ou ceux de son CELIAPP. Le particulier ne pourra pas retirer les fonds des deux comptes pour l’achat d’une même propriété admissible.

Si vous avez des questions, nous vous invitons à contacter notre équipe en droit fiscal.

Partager