Vous êtes en désaccord avec l’évaluation foncière de votre immeuble? C’est le moment de contester

En septembre dernier, plusieurs municipalités ont déposé leur nouveau rôle triennal d’évaluation entrant en vigueur le 1er janvier 2023 dont notamment les villes de Montréal, Chambly, Saint-Jérôme, Lévis, Sorel-Tracy et Rimouski.

Il y a quelques jours, vous avez probablement reçu votre compte de taxes et vous vous demandez peut-être si cela vaut la peine de contester l’évaluation foncière de votre propriété. Nous vous présentons ci-bas certains éléments à prendre en considération pour prendre votre décision.

1. La valeur de votre propriété

La première erreur que les gens font souvent est d’aller comparer l’évaluation de leur propriété à celle de leurs voisins. Bien que cela soit un réflexe légitime, il est important de noter que cette donnée n’a que très peu, voire aucune pertinence pour l’établissement de la valeur de votre immeuble. Le principe étant qu’il se peut fort bien que ce soit la valeur des propriétés voisines qui soit erronée.

Ainsi, la question primordiale à se poser est :

Est-ce que j’aurais été en mesure de vendre ma propriété, le premier juillet 2021, à la valeur établie par la Ville?

Si votre réponse à cette question est oui, il est probable que l’évaluation de votre propriété soit adéquate. Si vous jugez que la réponse à cette question est non, il y a probablement matière à contestation. Afin de répondre à cette question, vous pouvez effectuer une recherche de ventes de propriétés comparables dans votre secteur ou engager un professionnel pour le faire.

D’autres éléments peuvent aussi être pris en compte pour établir la valeur de votre propriété comme une vacance excessive dans un immeuble à revenus ou des dépenses à faire à court terme pour des rénovations majeures, par exemple la réfection d’une toiture.

2. L’impact sur votre compte de taxes

Nous vous suggérons aussi de vérifier l’impact réel de la hausse de valeur sur votre compte de taxes car une hausse de 50% n’équivaudra pas nécessairement à une hausse de 50% de vos taxes municipales. Notez par ailleurs que certaines municipalités étalent la différence de valeur entre le rôle précédant et le rôle actuel sur les 3 années durant lesquelles le rôle est en vigueur. Ainsi, il est important de prendre en compte cet impact potentiel sur vos comptes de taxes futurs.

Finalement, sachez que la contestation de la valeur de votre immeuble aura un impact non seulement pour le rôle contesté (pour une période de 3 ans) sur votre compte de taxes, mais aussi potentiellement sur les rôles suivants pour lesquels la valeur devrait être indexée à partir de la valeur révisée.

3. Le processus de contestation de la valeur foncière

À moins de conditions particulières, la contestation de l’évaluation de votre propriété ne peut se faire que lors d’un dépôt de rôle foncier qui a généralement lieu tous les 3 ans[1].  Les propriétaires d’immeubles dans les municipalités pour lesquelles un nouveau rôle a débuté en 2023 ont donc la possibilité de contester la valeur de leur immeuble au rôle foncier avant le 1er mai de cette année.

Le processus de contestation repose sur 1 mécanisme en 2 étapes. La première étape consiste en une contestation administrative auprès de l’Organisme municipal responsable de l’évaluation foncière[2].  Cette demande doit être déposée avant le 1er mai de l’année suivant l’entrée en vigueur du rôle[3]. En cas d’insatisfaction de la réponse de l’évaluateur, le propriétaire peut déposer un recours devant le Tribunal administratif du Québec[4].

Nous suggérons donc de vérifier attentivement la valeur de votre propriété au rôle foncier sur l’avis d’évaluation que vous avez reçu de votre municipalité et de déterminer dès maintenant s’il vous apparaît approprié de la contester.

Si vous croyez que votre immeuble est surévalué au rôle d’évaluation foncière, nous vous invitons à contacter notre équipe d’experts en droit municipal et expropriation.

[1] Article 14 de la Loi sur la fiscalité municipale,RLRQ c. F-2.1.
[2] Article 124 de la Loi sur la fiscalité municipale, idem
[3] Article 130 de la Loi sur la fiscalité municipale, idem
[4] Article 138.5 de la Loi sur la fiscalité municipale, idem