Astuces pour préserver le droit du bailleur commercial de percevoir le montant versé à titre de dépôt, en cas de faillite d’un locataire commercial

Les tribunaux ont à maintes reprises été appelés à déterminer, suite à la faillite d’un locataire, le traitement applicable au dépôt monétaire versé au bailleur. Les sommes appartiennent-elles au bailleur ou, au contraire, ce dernier est-il tenu de les remettre au syndic?

La jurisprudence dominante prévoit que cette question se répond comme suit :

• Si la clause du bail donnant lieu au versement dudit dépôt s’apparente davantage à un paiement non remboursable d’un loyer perçu par anticipation afin d’acquitter les arrérages advenant le défaut du locataire, le paiement reçu sera considéré partie intégrante du patrimoine du bailleur dès son versement au moment de la conclusion du bail, le rendant ainsi opposable au syndic de faillite du locataire.
• Inversement, si cette clause du bail s’apparente plutôt à un dépôt de sécurité (ou dépôt de garantie), en ce que la somme fut versée au bailleur afin de garantir l’exécution par le locataire des obligations prévues au bail, le paiement reçu sera inopposable au syndic de faillite, puisque la garantie auquel il se rattache n’a jamais été réalisée avant la date de la faillite.

Afin que le bailleur commercial puisse conserver le montant perçu, il est impératif d’éviter l’emploi des termes « dépôt de sécurité » ou « dépôt de garantie » dans les termes du bail. En revanche, il est préconisé de rédiger la clause de dépôt de manière à mettre en surbrillance le caractère non remboursable de celui-ci.