Expropriation : comprendre le processus, vos droits et vos obligations

Recevoir un avis d’expropriation peut susciter angoisse et stress. Cela se comprend aisément, car une personne souhaite forcer la cession d’une propriété souvent contre le gré d’un propriétaire à un moment qu’il n’a pas choisi. La meilleure façon de gérer cette situation délicate est de bien comprendre le processus d’expropriation, ses droits et ses obligations. Il est à noter que depuis les dernières années, le gouvernement du Québec a adopté plusieurs lois¹ qui ont modifié de façon assez significative diverses règles relatives à certaines expropriations.

L’expropriation étant une procédure particulière, il est d’autant plus important de s’entourer de personnes qui connaissent bien le domaine. L’équipe de droit municipal chez De Grandpré Chait compte des avocats d’expérience qui peuvent vous aider à naviguer dans ce processus avec aisance afin d’obtenir une compensation pleine et entière. Nous vous proposons ci-dessous des informations qui vous aideront à mieux comprendre les bases du processus d’expropriation.

Ce que vous allez apprendre dans cet article :

● Qu’est-ce que l’expropriation?

● Comment se déroule une instance d’expropriation?

● Quels sont les recours d’une procédure d’expropriation?

● Comment un avocat de chez De Grandpré Chait peut vous aider?

Qu’est-ce que l’expropriation?

Le droit de propriété est un droit fondamental reconnu notamment dans la Charte québécoise des droits et libertés². L’article 952 du Code civil du Québec prévoit d’ailleurs que « le propriétaire ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n’est par voie d’expropriation faite suivant la loi pour une cause d’utilité publique et moyennant une juste et préalable indemnité »³. L’expropriation est donc la procédure judiciaire par laquelle une personne acquiert un bien sans le consentement du propriétaire ou du titulaire du droit réel.

Qui a le droit d’exproprier?

La plupart des organismes publics et certains organismes parapublics ont des pouvoirs d’expropriation. Les principaux corps expropriants sont les municipalités et le gouvernement du Québec.

Peuvent aussi exproprier les sociétés de transport⁴, Hydro-Québec⁵  et certains organismes privés lorsqu’autorisés par le gouvernement.

Quelles sont les raisons d’une expropriation?

Toute expropriation doit être réalisée pour une fin d’intérêt public. Cette fin sera souvent déterminée dans les objectifs de l’organisme qui expropriera. Par exemple, selon l’article 570 de la Loi sur les cités et villes, une municipalité pourra exproprier notamment pour des fins de construction de rue ou pour l’aménagement d’un parc. Elle pourra aussi exproprier afin de céder le terrain à un centre scolaire ou à un centre de services sociaux⁶.

Bref, généralement si un corps expropriant a le pouvoir d’acquérir de gré à gré pour atteindre un objectif d’intérêt public, il aura le pouvoir d’exproprier à cette même fin.

Sur quoi porte le droit d’exproprier?

L’expropriation porte sur un immeuble ou sur un démembrement du droit de propriété et peut également porter sur un bien meuble lorsqu’il est l’accessoire de l’immeuble⁷.

Un immeuble est constitué soit d’un terrain seulement ou d’un terrain avec un bâtiment ou une construction⁸.

Les démembrements du droit de propriété sont l’usufruit, l’usage, la servitude et l’emphytéose⁹.

Comment se déroule une instance d’expropriation?

Qu’est-ce qu’un avis d’expropriation?

L’instance d’expropriation débute par la signification par huissier d’un avis d’expropriation au propriétaire de l’immeuble (ou du démembrement de propriété). Il s’agit d’un document indiquant l’immeuble qui est visé par l’expropriation. Cet immeuble sera décrit en utilisant son numéro cadastral. Il est important de souligner que l’expropriation peut être réalisée à l’égard d’une partie d’immeuble seulement. La partie de l’immeuble sera alors décrite dans une description technique réalisée par un arpenteur-géomètre. D’ailleurs l’avis d’expropriation est toujours accompagné d’un plan de l’immeuble exproprié¹⁰. Cet avis est ensuite publié au registre foncier.

L’avis d’expropriation indique aussi la fin pour laquelle l’immeuble est exproprié et doit généralement indiquer que le propriétaire a 30 jours pour contester l’expropriation¹¹.

Finalement l’avis d’expropriation mentionne que le propriétaire a 15 jours pour informer l’expropriante des noms et adresses de ses locataires, la nature, la date, la durée et le loyer de chaque bail ainsi que les noms et adresses des occupants de bonne foi et les conditions auxquelles ils occupent les lieux¹².

Ces locataires et occupants de bonne foi recevront à leur tour un avis d’expropriation les informant de la procédure d’expropriation en cours.

Dans certaines circonstances, il est possible que l’avis d’expropriation contienne une demande d’information réclamant de l’exproprié, du locataire ou de l’occupant de bonne foi différentes informations, généralement de nature financière¹³. Nous vous suggérons de demander l’avis d’un avocat avant de transmettre les documents demandés.

Quelles sont les étapes du processus d’expropriation?

1. Comparaître au dossier du Tribunal administratif du Québec

À la suite de la réception de l’avis d’expropriation, le propriétaire, le locataire ou l’occupant de bonne foi doit comparaître au dossier du Tribunal administratif du Québec¹⁴. Il s’agit du tribunal compétent qui a pour mission de déterminer l’indemnité qui doit être versée en raison de l’expropriation¹⁵.

2. Détermination de l’indemnité provisionnelle

La première tâche du tribunal sera de déterminer l’indemnité provisionnelle qui devra être versée avant la prise de possession de l’immeuble dans les cas où l’exproprié, le locataire ou l’occupant de bonne foi est un commerce, une exploitation agricole ou une industrie. Le but de cette indemnité est de permettre de relocaliser les opérations de l’entreprise et de minimiser la perturbation de ses activités économiques.

3. L’expropriant signifie un avis de transfert de propriété

Une fois l’indemnité provisionnelle versée à tous les expropriés, locataires et occupants de bonne foi, l’expropriant signifie un avis de transfert de propriété et le publie au registre foncier¹⁶. Cet avis indiquera le moment où l’immeuble devra être remis à l’expropriante.

4. Procès visant à fixer l’indemnité finale

Finalement, la dernière étape est le procès visant à fixer l’indemnité finale au propriétaire, locataire et occupant de bonne foi.

Comme tout processus judiciaire, il est toujours possible de négocier et tenter de parvenir à une entente avec le corps expropriant pour éviter le procès.

Quels sont les principaux recours possibles dans le cadre d’un dossier  d’expropriation?

La contestation de l’expropriation

Comme toute décision prise par une administration publique, la décision de procéder à l’expropriation d’un immeuble est contestable devant les tribunaux¹⁷. Il est d’ailleurs reconnu que ce pouvoir exorbitant qui brime le droit de propriété doit être interprété de manière restrictive¹⁸.  Un corps expropriant ne pourra donc utiliser son pouvoir d’expropriation qu’en conformité la plus stricte avec les lois habilitantes.

Par ailleurs, compte tenu de l’aspect discrétionnaire de cette décision, il faudra des motifs très sérieux pour faire annuler cette décision. Ce sera le cas notamment lorsque l’expropriante aura outrepassé ses pouvoirs, abusé de son pouvoir¹⁹, agit de mauvaise foi  ou exproprié pour un motif qui n’est pas d’intérêt public. Il est important de spécifier que seule la légalité de la décision peut être contestée et non son opportunité²¹.

La demande pour une expropriation totale

L’expropriation peut avoir comme objet un immeuble ou une partie d’un immeuble. Lorsque l’expropriation ne porte que sur une partie de l’immeuble, la partie restante est généralement appelée « le résidu ».

Si en raison de l’expropriation, le résidu n’est plus convenablement utilisable par le propriétaire exproprié, il pourra demander l’expropriation totale de son immeuble. Fait intéressant, il sera possible de faire une telle demande non seulement lorsqu’une partie de lot seulement est expropriée, mais ce concept s’applique aussi à l’égard d’un résidu de groupe de terrain. Récemment, le tribunal a ordonné l’expropriation totale du lot adjacent au lot exproprié, car il avait été démontré que le propriétaire voulait utiliser les deux lots pour son projet de développement²². Il est aussi important de mentionner que l’utilisation convenable de l’immeuble est déterminée de manière subjective pour l’exproprié et non de manière objective.

La détermination d’une indemnité pleine et entière

Certainement l’aspect le plus important de la procédure d’expropriation et celui qui a fait couler le plus d’encre est la question de la détermination de l’indemnité d’expropriation. Cette indemnité est composée de deux éléments, soit l’indemnité immobilière et l’indemnité accessoire.

L’indemnité immobilière sera déterminée selon le principe de valeur au propriétaire. La valeur au propriétaire se démarque de la valeur marchande, cette dernière étant considérée comme la valeur plancher²³ dans un contexte d’expropriation. Dans la détermination de la valeur au propriétaire, on ne recherchera pas un prix, mais bien une juste indemnité qui tiendra comptes de tous les avantages et inconvénients pour l’exproprié. Cela se traduira notamment dans la détermination de l’usage le meilleur et le plus profitable de l’immeuble car le propriétaire de l’immeuble en est dépossédé à un moment qu’il n’a pas choisi. Il est donc primordial qu’il ne soit pas pénalisé par une situation qui lui est temporairement défavorable.

L’indemnité accessoire, quant à elle, fait référence à tous les dommages qui sont subis par l’exproprié, le locataire ou l’occupant de bonne foi. La liste des dommages indemnisables est longue et comprend généralement l’ensemble des pertes subies. Pour bien établir l’ensemble des dommages potentiels, nous vous suggérons de vous entourer de professionnels qui connaissent le domaine.

Comment un avocat spécialisé en droit municipal de De Grandpré Chait peut vous conseiller et vous aider.

Il ne faut jamais oublier que le processus d’expropriation est une procédure judiciaire particulière qui touche au droit fondamental de propriété. Chercher de l’aide auprès de professionnels s’avère un choix judicieux. D’autant plus que l’expropriante sera certainement représentée par un avocat!

Chaque étape du processus requiert une analyse stratégique afin d’assurer un maximum de contrôle sur le processus et sur les résultats. Les avocats en droit municipal chez De Grandpré Chait peuvent vous conseiller afin d’établir les meilleures stratégies à adopter pour obtenir une indemnité pleine et entière. L’approche spécialisée, personnalisée, humaine et adaptée aux besoins des clients est notre priorité.

>> Pour avoir la tête tranquille et maximiser vos chances d’obtenir une pleine compensation, nous vous invitons à nous contacter.

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1.  Loi concernant le Réseau électrique métropolitain, RLRQ c R-25.02; Loi concernant le Réseau structurant de transport en commun de la Ville de Québec, RLRQ c R-25.03; Loi concernant l’accélération de certains projets d’infrastructure, RLRQ c A-2.001
2.   Art. 6 de la Charte des droits et libertés de la personne, RLRQ, c. C-12.
3.   Art. 952 du Code civil du Québec.
4.   Art. 92 de la Loi sur les sociétés de transport en commun, RLRQ c S-30.01
5.   Art 33 de la Loi sur Hydro-Québec, RLRQ c H-5
6.   Art 570 de la Loi sur les cités et villes, RLRQ c C-19
7.   Art. 38 de la Loi sur l’expropriation, RLRQ c. E-24.
8.   Art. 900 et ss du Code civil du Québec.
9.   Art 1119 du Code civil du Québec.
10.   Art 39 de la Loi sur l’expropriation, précitée note 7.
11.   Art 40 de la Loi sur l’expropriation, précitée note 7. Par ailleurs, cette mention n’est pas requise pour des expropriations réalisées en vertu de la Loi concernant le Réseau électrique métropolitain et de la Loi concernant l’accélération de certains projets d’infrastructure, précitées note 1.
12.   Art 40 de la Loi sur l’expropriation, précitée note 7.
13.   Cela sera le cas pour les expropriations effectuées en vertu de la Loi concernant l’accélération de certains projets d’infrastructure, précitée note 1.
14.   Art. 41 de la Loi sur l’expropriation, précitée note7
15.   Art. 32 de la Loi sur la justice administrative, RLRQ. c. J-3.
16.   Art 53.1 et ss de la Loi sur l’expropriation, précitée note 7.
17.   Art 44 de la Loi sur l’expropriation, précitée note 7; Art 529 du Code civil du Québec.
18.   Leiriao c. Val-Bélair (Ville), 1991 CanLII 46 (CSC), [1991] 3 RCS 349.
19.   Lorrainville (Municipalité de) c. Falardeau, 2009 QCCA 2021.
20.   Laval (Ville de) c. Dubois, 2001 CanLII 9918 (QC CA); autorisation à la Cour Suprême du Canada;
21.   Laval (Ville de) c. Dubois, précitée note 20, par 15 et 16.
22.   Laval (Ville) c Azim Nanji Holdings Inc., 2021 CanLII 28302 (QC TAQ).
23.   Alma (Ville d’) c. Harvey, [2004] T.A.Q. 430, par. 31 et 32.