Êtes-vous considéré comme un vendeur professionnel, non professionnel ou un fabricant?

Cet article a été co-écrit avec Frédérique Cartier-Côté.

Pour le vendeur professionnel ou un fabricant qui souhaite faire affaire au Québec, il est indispensable de prendre connaissance des particularités juridiques spécifiques qui s’appliquent dans la province. D’importantes distinctions existent, notamment entre les vendeurs non professionnels, les vendeurs professionnels et les fabricants, et sont essentielles à identifier afin de comprendre les notions de vice caché, de garantie légale, de présomption de connaissance, et de valeur des clauses limitatives de responsabilité.

Le vendeur non professionnel, le vendeur professionnel et le fabricant

En matière de vices cachés, la qualité de vendeur professionnel ou de fabricant joue un rôle important en ce qui a trait à la détermination de la connaissance présumée des défauts d’un bien offert en vente[1]. Le Code civil du Québec a établi trois catégories de vendeurs, selon le niveau d’expertise :

• Le vendeur non professionnel : une personne physique qui vend occasionnellement des biens, souvent dans le cadre de transactions entre particuliers. On peut par exemple prendre le cas d’un individu qui décide de vendre sa voiture.
• Le vendeur professionnel et le fabricant : ces derniers exercent une activité commerciale régulière de vente de biens ou de services. Il peut s’agir d’une entreprise, d’un commerçant ou même d’un distributeur, tant que la vente des biens a lieu dans le cadre de leurs activités professionnelles.

Le régime juridique varie selon le type de vendeurs (vendeur non professionnel, ou vendeur professionnel ou fabricant). La différence entre les deux dépend principalement du contexte des activités de vente.

Qu’en disent les tribunaux?

Les tribunaux ont eu maintes fois à se prononcer relativement à la qualification du vendeur. Par exemple, la Cour d’appel a reconnu qu’une institution bancaire œuvrant dans les services financiers n’était pas considérée comme un vendeur professionnel dans le cadre d’une vente d’immeuble : la banque n’avait pas pour profession de vendre des immeubles, la vente n’étant qu’un simple accessoire à la réalisation des garanties données sur les prêts qu’elle consent[2].

Plus récemment, la Cour supérieure s’est penchée sur la qualification d’un entrepreneur expérimenté dans le domaine des rénovations majeures ayant procédé à la revente d’un immeuble. Le Tribunal a conclu que les connaissances en matière immobilière ne suffisaient pas pour qualifier l’entrepreneur de vendeur professionnel, notamment lorsque l’on considère que la vente d’immeubles n’a jamais été son occupation principale ou une source importante de revenus[3].

Pourquoi cette catégorisation est-elle nécessaire?

L’objectif de cette catégorisation vise l’applicabilité de la présomption de connaissance du vendeur. Ainsi, cette distinction est importante, notamment en ce qui concerne la responsabilité à l’égard des biens vendus.

Le vendeur non professionnel, en tant que personne physique, est généralement tenu de décrire correctement l’état du bien qu’il vend, sans que la portée de sa responsabilité soit aussi importante que celle du vendeur professionnel en raison de son statut particulier.

En revanche, la responsabilité du vendeur professionnel ou du fabricant est soumise à des normes et des obligations plus strictes en matière de vente. Il sera tenu de respecter les lois et les règlements applicables, notamment en ce qui concerne la qualité des biens vendus et certaines garanties. À cet effet, certaines garanties légales et présomptions ont été mises en place dans notre droit, ce qui accentue l’importance de la responsabilité du vendeur professionnel.

Vous aimeriez en apprendre davantage sur les présomptions, les vices cachés et les garanties légales? Consultez notre article en cliquant ici.

N’hésitez pas à contacter notre équipe pour toutes questions concernant cette catégorisation.

[1] ABB Inc. c. Domtar Inc., 2007 CSC 50 (CanLII), par. 39.
[2] Roussel c. Caisse Desjardins de Sainte-Foy, 2004 CanLII 39113 (QCCA), par. 18.
[3] Brien c. Limoges, 2023 QCCS 4416 (CanLII), par. 34.