Changement législatif concernant les fiducies détenant une résidence

Puis-je encore bénéficier de l’exemption pour résidence principale lors de la vente de ma résidence si elle est détenue par ma fiducie?

Si vous possédez une fiducie qui détient votre résidence principale, sachez que depuis 2017, la loi a changé concernant l’admissibilité d’une fiducie à réclamer l’exemption du gain en capital pour la résidence principale. Depuis ce changement législatif, moins de types de fiducies sont admissibles qu’avant. Plus précisément, pour qu’une fiducie soit admissible, les bénéficiaires de la fiducie doivent être limités à vous-même, à votre conjoint(e), à un enfant handicapé ou à des enfants mineurs d’un parent décédé.

Pourquoi est-ce soudainement important alors que la loi a changé en 2017 ?

Il n’y avait pas d’urgence à traiter cette question en 2017, car avant la vente d’une résidence principale, nous conseillions aux clients de simplement dissoudre la fiducie en leur transférant la résidence principale, après quoi ils pouvaient personnellement vendre la résidence et réclamer l’exemption pour résidence principale pour mettre le gain en capital à l’abri de l’impôt.

Cependant, en 2024, de nouvelles règles fiscales anti-flip sur les propriétés ont été adoptées, créant ainsi une urgence. Ces nouvelles règles prévoient désormais que le gain en capital résultant de la vente de votre résidence principale soit traité comme un revenu d’entreprise entièrement imposable si le vendeur a été propriétaire de la résidence principale pendant moins de 12 mois. Dans un tel scénario, aucune exemption fiscale ne serait possible et le profit de la vente pourrait être imposé jusqu’à 53 %. Cela signifie que dissoudre une fiducie juste avant la vente d’une résidence principale n’est plus une option viable pour utiliser votre exemption pour résidence principale, en raison des nouvelles règles anti-flip.

Si vous envisagez de vendre une résidence principale actuellement détenue dans une fiducie ou si vous êtes avancé en âge ou avez des problèmes de santé qui pourraient affecter votre capacité à retirer la résidence de la fiducie avant une vente, ces règles pourraient avoir un impact majeur sur votre fiscalité. Il est donc essentiel de consulter un conseiller juridique afin d’optimiser l’accès à l’exemption du gain en capital sur la résidence principale.

Tout d’abord, nous devons déterminer si votre fiducie est une fiducie admissible ou non admissible à l’exonération.

Si votre fiducie est non admissible, vous devez immédiatement prendre des mesures.

Vos options :

1.      TRANSFÉRER LA RÉSIDENCE À UN BÉNÉFICIAIRE DE LA FIDUCIE DÈS MAINTENANT

Avantages

A. Transfert au prix de base rajusté (PBR) (coût d’acquisition de la fiducie) → Pas d’impôt immédiat sur les gains en capital.

B. Possibilité pour le bénéficiaire de réclamer l’exemption de la résidence principale lors de la vente de la résidence après 365 jours (sous réserve qu’il n’ait pas déjà utilisé son exemption pour une autre résidence pour les années concernées et qu’il ait occupé la résidence pendant ces années).

C. Aucune taxe de bienvenue (si la résidence est transférée au bénéficiaire ou à un bénéficiaire apparenté qui avait initialement transféré la résidence dans la fiducie). Toutefois, la taxe de bienvenue s’appliquerait si la fiducie était l’acquéreur initiale de la résidence.

D. Protection contre la situation où les bénéficiaires de la fiducie étaient les seuls individus pouvant bénéficier de l’exemption pour résidence principale lors d’une vente et où ces individus décèdent alors que la fiducie détient toujours la propriété (cela empêcherait leurs héritiers ou la succession de bénéficier de l’exemption pour mettre le gain à l’abri de l’impôt lors de la liquidation de la succession).

Considérations

A. Les règles anti-spéculatives peuvent s’appliquer. Il faudra attendre 12 mois avant de vendre à un tiers.

B. Perte de la protection des actifs offerte par la fiducie (le bénéficiaire devient propriétaire direct).

2.      VENDRE LA RÉSIDENCE À UN TIERS DIRECTEMENT DEPUIS LA FIDUCIE

Considérations

A. Impôt sur les gains en capital et absence d’exemption pour résidence principale depuis 2017 mettre le gain à l’abri de l’impôt.

B. Une seule taxe de bienvenue applicable à l’acheteur, basée sur la valeur actuelle de la propriété.

Même si vous possédez deux résidences, cette situation pourrait vous impacter de plusieurs manières :

>> La résidence détenue par la fiducie pourrait avoir une valeur plus élevée, et vous pourriez préférer utiliser l’exonération pour cette résidence plutôt que pour celle que vous détenez personnellement (ex. votre chalet).

>> Même si vous ne prévoyez pas vendre immédiatement, la hausse des valeurs immobilières entraînera une augmentation des taxes de bienvenue si elles s’appliquent au transfert depuis votre fiducie. En conséquence, nous recommandons de déterminer immédiatement si votre fiducie est admissible ou non admissible et, si elle est non admissible, de prendre des mesures sans tarder.

Comment pouvons-nous vous aider ?

1.      Évaluer l’admissibilité de votre fiducie.

2.      Analyser l’impact fiscal des deux options.

3.      Examiner l’application des règles transitoires.

4.      Évaluer l’admissibilité à l’exonération des droits de mutation immobilière.

5.      Si nécessaire, préparer la documentation pour transférer la résidence hors de votre fiducie et procéder à sa dissolution.