Décision d’importance sur l’article 245 LAU : la Cour supérieure donne à nouveau raison à Sommet Prestige Canada inc. et Propriétés Sommet Prestige inc.

De Grandpré Chait est fière d’avoir représenté, avec une équipe composée de Marie-Pier Leroux, Jean-Daniel Lamy et Jonathan Fecteau, Sommet Prestige Canada inc. et Propriétés Sommet Prestige inc. dans un dossier ayant mené à une décision importante de la Cour supérieure sur l’application de l’article 245 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme.

La Cour supérieure conclut que les immeubles de nos clientes font l’objet d’une expropriation déguisée et leur accorde une indemnité totale de plus de 7,5 M$, avec intérêts et indemnité additionnelle depuis mars 2018, date d’entrée en vigueur des dispositions réglementaires expropriantes.

Il s’agit de l’une des premières décisions à interpréter et appliquer le nouvel article 245 de la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme (LAU), notamment en ce qui concerne la notion de « valeur écologique importante » (VEI) d’un milieu.

Le jugement établit des balises importantes, incluant notamment que :

• Le fardeau de démontrer la VEI d’un immeuble repose indéniablement sur le corps public qui souhaite se prévaloir l’exception prévue à l’article 245 LAU;
• L’analyse de la VEI doit tenir compte de l’état contemporain du milieu et ne peut être artificiellement figée à la date de la décision ayant mené à l’expropriation;
• Toute valeur écologique ne constitue pas une VEI;
• L’article 245 LAU doit être interprété de manière à s’assurer que seuls les milieux naturels présentant réellement une VEI puissent justifier de ne pas indemniser le propriétaire exproprié, et de manière large et libérale en faveur du droit fondamental de propriété;
• L’article 245 LAU ne supprime pas le droit à l’indemnisation : seules les circonstances précisément prévues par le législateur peuvent justifier qu’un propriétaire soit privé de l’usage de son bien sans indemnité;

Le tribunal rappelle une limite fondamentale aux pouvoirs réglementaires des corps publics : aussi légitimes que soient les objectifs de protection des milieux naturels, leur réalisation ne peut avoir pour effet de faire supporter à un seul propriétaire foncier le coût total d’une véritable expropriation, sauf dans les circonstances expressément prévues par la loi.

Cette décision d’une grande importance en matière d’expropriation déguisée constitue un gain concret et significatif pour tous les propriétaires dont les droits sont affectés par une réglementation excessivement prohibitive. La Cour supérieure y confirme, à nouveau, que le droit à une juste indemnité demeure la règle en présence d’une expropriation déguisée, et non l’exception.

Pour contacter notre équipe en droit immobilier : Avocat & avocats en expropriation | droit municipal | De Grandpré Chait