Immobilier : Tendances et développements 2024

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Introduction

En 2023, le marché immobilier québécois a connu un approfondissement des tendances récentes issues de l’environnement post-pandémique. La hausse des taux d’intérêt, la hausse des coûts de construction et l’introduction de mesures législatives à tous les ordres de gouvernement pour tenter d’enrayer la crise du logement sont quelques-unes des tendances et des défis qui devraient persister tout au long de l’année 2024.

Le marché immobilier de Montréal s’est montré résilient dans cet environnement économique difficile, avec un volume de transactions de 8 milliards de dollars canadiens en 2023, dont 75 % proviennent des catégories d’actifs industriels et multifamiliaux. La forte croissance dans les secteurs tel que le commerce électronique a engendré un besoin d’installations industrielles modernes dans les banlieues, à proximité des autoroutes principales et d’autres moyens de transport.

Toutes les catégories d’actifs ont vu un recul de l’activité transactionnelle en 2023, à l’exception des terrains industriels, commerciaux et d’investissement (ICI) (malgré la hausse des coûts des terrains et de construction) et des hôtels. L’industriel, le multifamilial et le commerce de détail alimentaire   sont les catégories d’actifs qui ont le plus attiré les investisseurs. Le nombre de bureaux vacants a continué d’augmenter et se poursuivra probablement à court terme, du fait que le mode télétravail hybride reste prédominant.

Le présent article donne un aperçu des tendances juridiques qui ont eu et continueront d’avoir un impact sur le marché immobilier du Québec dans les années à venir.

Mises à jour législatives – Logement abordable

Selon la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), le Québec a besoin de 860 000 logements supplémentaires d’ici 2030 afin de répondre à la demande et de rétablir l’abordabilité sur le marché résidentiel. Au quatrième trimestre 2023, le taux d’inoccupation des logements a atteint son niveau le plus bas depuis 20 ans. La crise du logement est demeurée une préoccupation politique majeure pour tous les ordres de gouvernement tout au long de l’année 2023. Ainsi, les tendances législatives pour cette période ont continué d’être axées sur la mise en œuvre de politiques visant à faciliter et à encourager le développement, et à augmenter l’offre et la disponibilité de logements résidentiels. Cette tendance devrait continuer à s’accentuer au cours des prochaines années.

Projet de loi 31 – Logement

Après de longues consultations et des débats parlementaires qui ont débuté durant le quatrième trimestre de 2023, la Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation (« Projet 31 ») a été adoptée au début de 2024 par l’Assemblée nationale du Québec. L’objectif de cette loi omnibus est de s’attaquer aux principaux problèmes liés à la crise actuelle du logement, notamment en facilitant l’augmentation de l’offre et en resserrant le cadre réglementaire sur les expulsions, les augmentations de loyer et les cessions/sous-locations de bail. La ministre du logement, France-Élaine Duranceau, a déclaré dans la presse que la raison d’être de la nouvelle loi était de « rétablir l’équilibre entre les locataires et les locateurs et augmenter l’offre de logements ».

Voici quelques-unes des principales modifications introduites par le Projet 31 qui ont eu un impact sur le cadre réglementaire de la location résidentielle :

Indemnité d’éviction

Les locateurs résidentiels ont le droit d’expulser un locataire pour diverses raisons qui ne sont pas liées à un défaut du locataire. Cependant, alors qu’avant l’adoption du Projet 31, le locateur devait verser au locataire une indemnité d’éviction représentant trois mois de loyer  ainsi que le remboursement de frais raisonnables de déménagement, en vertu du Projet 31, les locateurs doivent  désormais verser aux locataires une indemnité allant de trois à 24 mois de loyer, en fonction du nombre d’années ininterrompues pendant lesquelles le locataire a occupé le logement, plus le remboursement des frais raisonnables de déménagement. En outre, les locateurs sont désormais tenus de démontrer, selon la prépondérance des probabilités, que l’expulsion et/ou la reprise de possession a été effectuée de bonne foi, faute de quoi les locataires pourront obtenir des dommages-intérêts, en plus de demander des dommages-intérêts punitifs dans les cas où l’expulsion et/ou la reprise de possession est réputée avoir été effectuée de mauvaise foi.

Augmentation des loyers

Les procédures relatives aux augmentations de loyer ont changé. Les locateurs sont désormais tenus d’indiquer le loyer maximum qu’ils peuvent demander pendant les cinq années suivant la date à laquelle le logement est prêt à être loué (si le logement fait partie d’une nouvelle construction ou d’un bâtiment qui a récemment fait l’objet d’un changement d’utilisation). Des dommages-intérêts punitifs peuvent également être réclamés par les locataires dans les cas où un locateur : (i) omet de notifier à un nouveau locataire le montant du loyer le plus bas payé ; (ii) omet de notifier à un nouveau locataire le montant du dernier loyer payé si le logement a été vacant pendant plus de 12 mois ; et/ou (iii) falsifie les informations fournies au locataire en ce qui concerne les points (i) et (ii).

Cession de bail

Traditionnellement, lorsqu’un locataire résidentiel demandait le consentement de son locateur pour céder son bail, le locateur ne pouvait pas refuser de donner son consentement sans un « motif sérieux » (tel que ce concept est utilisé dans le Code civil du Québec). En vertu du Projet 31, les locateurs ont désormais le droit de refuser de donner leur consentement à une cession de bail proposée pour un motif autre qu’un motif sérieux, sans avoir à fournir de justification. Dans un tel cas, le bail sera résilié à la date de cession indiquée dans l’avis du locataire, qui est alors libéré. De plus, étant donné que le Projet 31 interdit désormais au locataire de céder ou de sous-louer son logement afin de faire un profit, le locataire n’a rien à y gagner financièrement. En modifiant le droit du locateur de refuser de donner son consentement à une norme de motifs raisonnables, on donne au locateur la possibilité et non l’obligation de résilier le bail, sans qu’il ait à justifier sa décision. Ainsi, le Projet 31 crée un équilibre entre les intérêts légitimes du locateur et du locataire.

En outre, le Projet 31 permet aux municipalités de déroger temporairement aux règlements existants en matière de zonage et d’urbanisme afin d’accélérer l’autorisation et la construction de projets contenant une composante de logements sociaux/abordables et/ou de logements pour étudiants. Les municipalités dont la population est supérieure ou égale à 10 000 habitants et dont le taux d’inoccupation des logements est inférieur à 3 % se voient également accorder le pouvoir d’autoriser des projets de logement qui peuvent déroger aux règlements de zonage et/ou d’urbanisme en vigueur.

Le Projet 31 semble s’inscrire dans le cadre d’une approche gouvernementale plus large de la crise du logement. Au niveau fédéral, le secteur a été témoin d’un renouvellement de l’interdiction des investissements étrangers et de l’introduction d’incitatifs fiscaux en faveur des promoteurs de logements résidentiels construits à des fins spécifiques, qui seront résumés dans les sections ci-dessous.

Loi d’interdiction – renouvellement

En 2022, le gouvernement fédéral a adopté la Loi sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens (la « Loi sur l’interdiction ») dans le but de restreindre l’achat de certaines propriétés résidentielles au Canada par des investisseurs étrangers et des non-résidents. Peu après, le gouvernement fédéral a adopté le Règlement sur l’interdiction d’achat d’immeubles résidentiels par des non-Canadiens, modifié pour la dernière fois en mars 2023, qui a apporté des éclaircissements indispensables sur les implications inattendues de la Loi sur l’interdiction pour les acteurs du secteur de l’immobilier commercial.

Le 4 février 2024, la vice-première ministre et ministre des Finances a annoncé l’intention du gouvernement fédéral de prolonger l’interdiction existante de deux ans additionnels soit jusqu’au 1er janvier 2027. Bien que les critiques aient fait valoir que cette législation a peu d’effet pratique sur l’augmentation de l’offre et de l’accès au logement, la prolongation semble faire partie d’une stratégie plus large.

Projet de loi C-56 – Remboursement de la TPS et Loi sur le logement et l’épicerie à prix abordable

L’adoption en décembre 2023 de la Loi modifiant la Loi sur la taxe d’accise et la Loi sur la concurrence (le « Projet C-56 »), également connue sous le nom de « Loi sur le logement et l’épicerie à prix abordable », a vu une bonification du remboursement de la taxe sur les produits et services pour immeubles d’habitation locatifs (le « Remboursement de la TPS») de 36 % à 100 %, tout en supprimant les seuils d’élimination progressive du Remboursement de la TPS pour les projets de logements locatifs neufs. Avec l’annonce de l’augmentation du Remboursement de la TPS, les acteurs du secteur restent attentifs aux incitatifs fiscaux similaires qui peuvent être adoptés aux niveaux provincial et municipal. Outre le Remboursement de la TPS, la SCHL continue d’offrir des incitatifs pour la construction de logements locatifs abordables grâce à des programmes tels que le programme Flex de la SCHL, qui offre des conditions préférentielles pour le financement de la construction.

Le Projet C-56 modifie également la loi fédérale Loi sur la concurrence dans le but de renforcer la concurrence, notamment dans le secteur de l’épicerie. Les modifications visent à élargir les pouvoirs d’enquête et d’application du Bureau de la concurrence en ce qui concerne les activités anticoncurrentielles lorsqu’ « une ou plusieurs personnes contrôlent sensiblement ou complètement une catégorie ou espèce d’entreprises à la grandeur du Canada ou d’une de ses régions. ».  En particulier, les modifications étendront la portée de l’article 90.1 de la Loi sur la concurrence, qui confère au Bureau de la concurrence le pouvoir discrétionnaire de demander des ordonnances interdisant les accords ou arrangements entre et parmi les non-concurrents si « l’un des objets importants de l’accord ou de l’arrangement, ou d’une partie de celui-ci, est d’empêcher ou de diminuer la concurrence dans un marché ». À l’origine, ce pouvoir était limité aux « accords ou arrangements entre concurrents réels ou potentiels qui empêchent ou diminuent sensiblement la concurrence ». En outre, les modifications prévoient une augmentation des sanctions administratives pécuniaires discrétionnaires en cas de non-respect des règles, qui passent à 25 millions de dollars canadiens (au lieu de 10 millions) pour les premières violations ou à trois fois la valeur du bénéfice sur lequel la pratique a eu une incidence, ou, si ce montant ne peut être déterminé raisonnablement, à 3 % des recettes globales brutes annuelles du contrevenant ; et à un maximum de 35 millions de dollars canadiens (au lieu de 25 millions) pour toute ordonnance subséquente ou à trois fois la valeur du bénéfice sur lequel la pratique a eu une incidence ou, si ce montant ne peut être déterminé raisonnablement, à 3 % des recettes globales brutes annuelles du contrevenant.

Les amendements entrant en vigueur en décembre 2024, il existe une grande incertitude quant à la manière dont le Bureau de la concurrence traitera les clauses d’exclusivité, de restriction d’usage et de rayon contenues dans les baux commerciaux, qui sont essentielles à la décision des épiceries et autres détaillants phares d’implanter un magasin au sein d’un développement donné. Bien que les amendements soient destinés à cibler les acteurs du secteur de l’épicerie, ils s’appliquent à tous les secteurs.  Il est donc à prévoir que les locateurs et les locataires concernés par ces amendements suivront de près l’évolution de cette question et reverront les clauses de leurs baux afin de minimiser leur risque de se voir infliger les importantes pénalités proposées.

Mises à jour législatives – Divers

Taxes foncières sur l’équipement des centres de données

Au Québec, les municipalités ont désormais le droit de prélever des taxes foncières sur certains équipements de centres de données. La jurisprudence récente a montré que les tribunaux accordent une interprétation large au concept de « meuble qui est attaché à demeure à un immeuble » de l’article 1 de la Loi sur la fiscalité municipale (l’« LFM »). Dans l’affaire Ville de Montréal c. Société en commandite Locoshop Angus (pour laquelle la demande d’autorisation d’appel à la Cour suprême a été rejetée, rendant la décision de la Cour d’appel définitive), la Cour d’appel a précisé que les biens meubles tels que les équipements servant à l’hébergement de serveurs informatiques n’ont pas besoin d’être physiquement attachés au sol pour être considérés comme « attachés à demeure ». La Cour a estimé qu’un meuble est « attaché à demeure » si : (i) il ne peut être enlevé sans être démantelé ou sans devoir briser la composante de l’immeuble dans lequel il est placé ; ou (ii) un lien intellectuel le lie à l’immeuble dans lequel il se trouve. Cette décision a des effets au-delà de l’industrie des centres de données, et affecte également des industries telles que le secteur des télécommunications. Par exemple, dans l’affaire Ville de Québec c. Vidéotron ltée, la Cour d’appel du Québec a considéré que l’équipement de téléphonie sans fil de Vidéotron était physiquement attaché à l’immeuble concerné et devait donc être pris en compte dans l’évaluation municipale de l’immeuble. La décision de la Cour est particulièrement importante pour le Québec, car la province est l’un des plus grands rassemblements au Canada de centres de données (par exemple, Amazon, Microsoft, Google et IBM), de développeurs de jeux vidéo, de studios d’effets visuels et de recherche en intelligence artificielle, notamment en raison du climat froid de la province ainsi que du coût abordable et de l’accessibilité de l’énergie provenant du réseau électrique d’Hydro-Québec.

Cette décision devrait entraîner une augmentation des coûts pour les locateurs et les locataires du secteur de technologie, étant donné que l’équipement sophistiqué utilisé a une valeur monétaire importante qui augmentera la valeur de la propriété et, par conséquent, les impôts fonciers. Cette décision a été critiquée comme étant dissuasive pour les entreprises de technologie qui souhaiteraient rester et/ou s’installer au Québec. Il est à noter que la LFM exclut l’équipement utilisé pour les secteurs industriel, manufacturier et agricole de l’évaluation municipale d’une propriété, une exclusion qui, selon le secteur de la technologie, devrait également leur profiter. Différents groupes du secteur ont demandé au gouvernement du Québec de modifier la LMF en ce sens.

Projet de loi 22 et projet de loi 39 – utilisation du sol, zonage et expropriation

En novembre 2023, la Loi concernant l’expropriation (le « Projet 22 ») a été adoptée par l’Assemblée nationale du Québec.  Le Projet22 est particulièrement digne d’intérêt car il introduit un nouveau cadre concernant les expropriations dans le but de faciliter les projets d’infrastructures essentielles et de modifier les règles d’indemnisation au détriment des parties expropriées.

De plus, le secteur de l’immobilier a vu la Loi modifiant la Loi sur la fiscalité municipale et d’autres dispositions législatives (le « Projet 39 ») être adoptée en décembre 2023. Le Projet 39 confère notamment aux municipalités le pouvoir d’imposer une taxe basée sur la valeur foncière des immeubles contenant des logements résidentiels vacants ou sous-utilisés – une autre tentative d’augmenter l’offre de logements dans un contexte de taux d’inoccupation historiquement bas. Le Projet 39 modifie également la Loi sur l’aménagement et l’urbanisme, dont les amendements empêchent les parties expropriées d’obtenir une indemnisation en bonne et due forme dans certains contextes d’expropriations déguisées.

Ces deux textes législatifs devraient façonner de façon importante le paysage immobilier au cours des prochaines années. Pour en savoir plus, les lecteurs sont invités à consulter l’article du groupe municipal de De Grandpré Chait disponible sur le site de Chambers en septembre 2023 : IMMOBILIER : An Introduction to Quebec Law | Chambers and Partners.

Projet de loi 34 – retour aux clôtures  en présentiel

En avril 2020, afin d’assurer une saine administration de la justice dans le contexte de la pandémie de COVID-19, le Ministère de la Justice du Québec a autorisé les notaires licenciés à exercer au Québec à recevoir la signature d’actes notariés (tels que les actes de vente, les actes d’hypothèque, les testaments et les déclarations de copropriété) à distance  par le biais d’applications reconnues telles que Microsoft Teams, en utilisant la plateforme ConsignOCloud pour  recevoir les signatures numériques . Le décret a été renouvelé en août 2021, 2022 et 2023, ce que de nombreux acteurs de l’industrie ont considéré comme une modernisation efficace de la pratique notariale en facilitant la clôture à distance des transactions immobilières au Québec. Cependant, le 24 octobre 2023, le gouvernement du Québec a adopté la Loi visant à moderniser la profession notariale et à favoriser l’accès à la justice (le « Projet 34 ») en rendant les signatures numériques (c’est-à-dire via un téléphone mobile, une tablette ou un ordinateur) et la présence physique des parties obligatoires, sauf dans des cas exceptionnels. Ce changement a été adopté pour assurer la protection du public pendant une période où le marché a connu une augmentation des fraudes sur les titres de propriété et les hypothèques. Certains membres de la communauté juridique ont réagi négativement au Projet 34, considérant que les mesures étaient régressives par rapport à la manière efficace et modernisée dont les transactions étaient effectuées au Québec. Cependant, plusieurs groupes notariaux influents, tels que l’Association professionnelle des notaires du Québec et la Chambre des notaires, ont activement soutenu et salué l’adoption du Projet 34.

L’émergence de ESG dans l’immobilier au Québec

Tout au long de l’année 2023, les considérations environnementales, sociales et de gouvernance (ESG) sont restées au cœur du processus décisionnel de divers intervenants de l’industrie immobilière québécoise et ont continué d’influer sur des aspects clés des projets immobiliers, notamment la location, le développement, le financement et la législation. Il est intéressant de noter qu’alors que les normes ESG en Europe découlent de la réglementation, les considérations ESG au Québec semblent provenir des investisseurs et des principaux promoteurs commerciaux. Les leaders québécois actuels en matière d’ESG ont tendance à être des entreprises dont les actifs sont détenus à l’échelle mondiale, y compris dans les régions où les règles ESG sont plus strictes ou obligatoires.

Location

Les locaux qu’une grande entreprise locataire choisit de louer peuvent avoir un impact direct ou indirect sur ses engagements en matière d’ESG. Par conséquent, les locataires commerciaux recherchent des espaces plus efficaces sur le plan énergétique, dans lesquels ils peuvent respecter leurs engagements ESG envers leurs parties prenantes. Cela leur permet de réduire leur consommation d’énergie et leurs coûts d’exploitation. De leur côté, les bâtiments commerciaux étant parmi les plus gros consommateurs d’énergie, les locateurs tentent d’attirer et de retenir des locataires en utilisant des matériaux et des appareils durables (par exemple, en améliorant les systèmes de chauffage, de ventilation et de climatisation, ce qui réduit la consommation d’énergie) et en modifiant leurs procédures opérationnelles, ce qui rendra leurs bâtiments plus commercialisables.

Par conséquent, tout au long de l’année 2023, il y a eu une augmentation significative des « baux verts » au Québec. Ces baux favorisent l’amélioration de la consommation d’énergie des bâtiments en intégrant la durabilité dans les clauses clés d’un bail, et visent à encourager la collaboration entre les locateurs et les locataires afin d’obtenir des résultats axés sur la durabilité. Pour servir de feuille de route aux locateurs et aux locataires, la Building Owners and Managers Association (BOMA) a créé un guide sur les baux verts afin que les parties puissent collaborer sur les pratiques durables, en fournissant des clauses auxquelles elles peuvent se référer pendant la période de négociation d’un bail. Étant donné que la technologie évolue rapidement et que de nouvelles opportunités se présentent pour améliorer les bâtiments et réduire la consommation d’énergie, la tendance des baux verts devrait continuer à s’accélérer en 2024.

Le financement

Les prêteurs et les investisseurs immobiliers sophistiqués intègrent de plus en plus les facteurs ESG lorsqu’ils évaluent les risques financiers liés à un projet immobilier, ce qui est maintenant communément appelé le financement ou l’investissement « durable » ou « vert ». Il est à noter que les prêteurs québécois intègrent de plus en plus les critères ESG dans leur processus de vérification diligente et travaillent avec les emprunteurs pour atteindre la durabilité tout au long de la durée du prêt.

Montréal est en train de s’imposer comme un centre mondial de financement vert, soutenu par une communauté financière et commerciale fortement axée sur l’ESG. Du côté financier, Desjardins, un prêteur institutionnel basé au Québec, a récemment introduit des mesures incitatives telles que des remises en argent pour encourager les entreprises à investir selon des critères ESG et s’est engagé à fournir une formation en développement durable à ses employés, conseillers et professionnels afin de soutenir la transparence et la déclaration en matière de finance durable. Des acteurs clés basés à Montréal et ayant une présence croissante à l’échelle mondiale, tels que la Banque nationale, iA Financial Group, BDC et Fiera Capital mettent également davantage l’accent sur le financement vert.

Du côté des promoteurs, la première phase étant presque terminée, le projet Royalmount, le plus grand développement privé au Québec, est l’un des seuls projets à usage mixte qui est 100 % neutre en carbone au Canada, ainsi que le plus grand projet de commerce de détail certifié LEED Gold au Canada. Le projet initial de Royalmount a été modifié pour ajouter plus de logements et d’espaces verts. Des exemples des efforts de Royalmount en matière de développement durable incluent l’utilisation de l’énergie géothermique et d’un système de récupération des eaux pluviales, des toits blancs ou recouverts de végétation, et l’installation de 148 bornes de recharge électrique dans le stationnement souterrain, ce qui dépasse largement le nombre minimum requis pour l’obtention de la certification LEED. Le financement de la première phase de Royalmount a été achevé en janvier 2023 par un syndicat de prêteurs, dirigé par la Banque de Montréal, en tant qu’agent administratif.

Conclusion

En conclusion, malgré les défis économiques, le marché immobilier québécois a prouvé encore une fois sa résilience tout au long de l’année 2023.