Décision importante sur les clauses de force majeure dans les baux commerciaux

Coécrit par Rafaella Arapovic.

La pandémie de COVID-19 a soulevé de nombreuses questions juridiques, dont l'application des clauses de force majeure dans le cadre d'un contrat de bail commercial.

Le 16 juillet 2020, le juge Peter Kalichman de la Cour supérieure du Québec a rendu une décision sur l'emploi de la pandémie de COVID-19 en tant que défense de force majeure dans le cadre d'un contrat de bail commercial (Hengyun International Investment Commerce Inc. v. 9368-7614 Québec inc., 2020 QCCS 2251).

Dans cette affaire, le locateur a poursuivi le locataire, un studio de santé, pour loyer impayé depuis 2018, notamment pour les mois de mars à juin 2020. Or, un décret gouvernemental suspendait les activités des studios de santé à l'échelle du Québec pour cette période.

Estimant qu'il s'agit d'un cas de force majeure, la Cour a statué qu'aucun loyer ne pouvait être réclamé pour les mois pendant lesquels le studio de santé a été fermé en raison dudit décret.

La Cour s'est appuyée sur la définition de la force majeure à l'article 1470 du Code civil du Québec:

« Toute personne peut se dégager de sa responsabilité pour le préjudice causé à autrui si elle prouve que le préjudice résulte d'une force majeure, à moins qu'elle ne soit engagée à le réparer.

La force majeure est un évènement imprévisible et irrésistible; y est assimilée la cause étrangère qui présente ces mêmes caractères. »

Cette dernière a d'abord établi que la pandémie de COVID-19 était un évènement imprévisible au moment de la conclusion du contrat de bail.

Elle a ensuite souligné qu'un événement faisant en sorte que l'obligation devenait plus onéreuse ou plus difficile à accomplir ne permettait pas de satisfaire le critère d'irrésistibilité, rejetant ainsi l'argument que le locataire était dégagé de sa responsabilité de payer le loyer en raison de son incapacité de générer des revenus pour la période à laquelle le décret était en vigueur.

La Cour a plutôt conclu que le critère d'irrésistibilité était rencontré par le fait que locateur se trouvait dans l'incapacité de remplir son obligation d'assurer une jouissance paisible des lieux (tel qu'exigé par l'article 1694 du Code civil du Québec) en raison d'une force majeure. Notons que bien que le locataire avait accès aux lieux loués, le bail prévoyait que ces derniers devaient être utilisés « uniquement comme gym », chose impossible en raison du décret.

La Cour a également souligné que si les parties à un bail peuvent convenir de limiter l'impact du défaut d'un locateur d'offrir une jouissance paisible des lieux loués, elles ne peuvent convenir de l'exclure totalement.

Par conséquent, les loyers pour les mois de mars à juin 2020 ont été déduits de la réclamation du locateur.

Alors que cette décision permet de nous éclairer sur l'emploi de la pandémie de COVID-19 en tant que défense de force majeure, il est important de mentionner que les critères s'apprécient selon les faits et circonstances propres à chaque situation. De plus, cette décision pourrait être portée en appel.

Pour bien comprendre l'application des clauses de force majeure dans le cadre d'un bail commercial, nous vous invitons à nous contacter. 

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